如果開發商逾期給業主辦理房產證，應該承擔什么責任？

　　房屋產權證是擁有房屋的惟一合法憑證。有沒有這本產權證，對業主行使權利會產生較大的影響，無論是買賣、交換、租賃和抵押，或者是資產重組、招商引資等都要求有明晰的產權關系和合法的產權證書作為保證。但在實際生活中，有的開發商遲遲未能將房屋產權證辦出來，從而損害購房者的權利。那么，房產證逾期辦理，開發商如何擔責呢？張家界律師在下文，來給大家帶來了相關問題的解析。

　　一、開發商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的界限問題

　　在實踐中，辦理產權證書的大致步驟為：

　　首先，開發商要向房管局提供齊全的房屋前期資料，如規劃許可證、用地許可證、撥地圖、開工證、土地出讓合同或用地批準書、國有土地使用證、竣工核驗證、竣工圖紙等。

　　第二，根據上述資料，由測繪部門進行實地測繪并繪制管理圖。

　　第三，根據實際測繪的面積結果到房管局交易部門立契過戶。

　　第四，憑借買賣契約，房管局房政部門審核后裝訂齊備的檔案并制證、發證。

　　從這個過程看，要把房產證如期地辦理出來，開發商起主要作用，不是開發商一家就能獨立完成的。因此，有些購房者在相當長的時間內仍拿不到產權證，原因有可能是開發商本身存在的諸如房屋前期資料不全、未能通過有關部門綜合驗收、未能委托辦理實地測繪手續等“硬傷”。對于非因開發商的緣由而導致的逾期辦證，如房管局有關測繪及行政部門因作業繁忙而延緩了發證時間。這個時候，爭議就來了，而且往往形成最激烈的爭議焦點。

　　《解釋》規定開發商承擔責任的前提是：由于出賣人的原因。對此，在法理上應理解為在主觀上，開發商是誠信的，這個誠信具體體現為開發商自以為未侵犯他人權利的心理狀態；在客觀上，開發商全部完成了他的義務，完成辦證操作規程中屬于開發商的那部分義務，當然包括開發商協調其與第三人之間的關系。案件糾紛的現實表現是房產證的逾期辦理，是購房者未能如期拿到他的產權證，但我們在審理過程中，應該具體問題具體分析，分析這個現實表現的背后原因，是一個主客觀都應該同時考慮的原因，而不能一刀切。這是我們處理此類案件的哲學基礎。

　　二、開發商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的程度問題

　　在確認開發商承擔逾期辦理房屋權屬證書賠償責任的前提下，接下來的一個問題就是承擔的程度到底有多大。這個問題更多是停留在判決的技術層面，但同樣也存在諸多爭議：

　　爭議一：銀行按揭部分是不是屬于已付購房款總額？

　　根據《解釋》規定，購房款總額的多少，就決定開發商要賠多少。但開發商在抗辯時經常認為違約金是按實際的購房款總額來計算，購房者支付購房款含銀行按揭貸款，應按其目前實際支付為據計算。對此，筆者認為，原告辦理銀行按揭，要付出資金使用費用，且貸款也實際進入了被告賬戶。因此，銀行按揭部分應屬于已付購房款總額。

　　爭議二：開發商要賠到哪一天？

　　一般來說，計算開發商承擔責任的起算點是可以明確的，但房產證還沒辦出來，也不知道什么時候能辦出來，那么，開發商是否應該繼續賠下去？我們認為，沒辦出來的原因有很多方面，責任也應該是多方位承擔的，不是開發商的責任，他們的責任不能被無限擴大，不能由他們承擔。因此，對于原告一般要求逾期辦理產權證的違約金計至產權登記之日止的訴求，通常的司法實踐是判決開發商承擔至履行完辦理訟爭房權屬證書的約定義務時止。